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北京房屋律师丨一房多卖,哪个买房人能否得到房屋?
浏览次数:186次 更新时间:2018-07-09
房屋买卖可能会出现一房多卖的情形,卖房人将合法拥有的同一套房屋出售给多个买房人,那哪个买房人能得到房屋?那么今天就来说讲讲一房多卖的相关问题。

1、一房多卖,房屋买卖双方签订的房屋买卖合同有效吗?

一般情形下,一房多卖中商品房买卖合同均属有效,但是实际履行的合同只能是其中的一份,卖房人违反合同应依法承担违约责任。即使买卖双方未办理房屋的物权登记,不影响就该房屋订立的房屋买卖合同的法律效力。但是如果该卖房人订立的多份房屋买卖合同存在《合同法》第五十二条规定的无效情形,即买受人与出卖人之间恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;违反法律、行政法规的强制性规定,那么认定该份房屋买卖合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条也规定如果买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。北京房产律师

2、一房,多个房屋买受人能否取得房屋的所有权?北京拆迁律师

一房多卖,如果多份房屋买卖合同均有效且买房人都要求履行房屋买卖合同,那么买房人一般按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同实际履行、买卖合同成立在先等顺序确定权利保护顺位。其中对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。那么多个买房人是否能取得房屋的所有权?

(1)在多份房屋买卖合同中,如果一份合同已经办理房屋所有权转移登记的或者预告登记手续的,而另一份合同已交付房屋,那么已经办理过户登记的合同买房人应优先得到保护。因为房屋属于不动产,不动产的权属变更以不动产登记簿的登记为准。

在多份房屋买卖合同中,如果有一份合同已经办理了合同登记备案(网签),而另一份已经实际交付使用房屋,那么已经实际交付使用房屋合同买房人应当优先得到保护。因为合同的登记备案仅是双方当事人对于房屋买卖合同成立效力的一种确认与强化,没有实际履行意义,此时应当优先保护已经实际交付使用的合同买房人。

(2)在多份房屋买卖合同中,如果买房人均未办理房屋所有权转移登记或预告登记,有但有的买房人已经实际合法占有房屋完成房屋的交付,则房屋最终归该买房人。因为房屋的转移占有和交付使用,依然具有明显的公示与公信的现实作用。

(3)在多份房屋买卖合同中,如果买房人均未办理房屋所有权转移登记,也未实际合法占有房屋,应当综合考虑各个买房人实际付款多额及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的确定房屋归属。该种情形,一般会考虑合同的实际履行情况,法院也一般优先保护已付全款并实际占有房屋的买房人的合法权利。行政诉讼律师

3、一房,多个房屋买房人权利受侵害如何获得救济?

一房多卖,多个房屋买房人在确定不能取得房屋的所有权时,该如何获得救济,能获得哪些救济?

(1)如果买房人签订房屋买卖合同后,房屋出卖人又将房屋出卖给第三人(即其他的买房人)导致合同的目的不能实现,无法取得房屋。该买房人可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条,向出卖人主张解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(2)如果出卖人在订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的。该房屋买受人可以依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条,请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

因此,如果买房过程中出现卖房人一房多卖,建议买房人在房屋买卖合同中明确约定办理房屋产权过户的条件和时间,当约定的条件成就时应当督促卖房人尽快办理过户手续。


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